从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　11月3日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了高力国际中国区办公楼服务部董事总经理兼华北区董事总经理严区海。

　　办公楼市场进入新经济驱动时代

　　此次疫情已经持续接近两年的时间，在这两年期间，企业已经从最开始的束手无策，被动应对，到现在逐渐摸索出了一套行之有效的疫情防控体系。从办公楼市场来看，整体办公楼租赁市场的需求开始恢复，就是在疫情防控有效这个前提下出现的。高力国际从疫情初期开始，就发布了相关研究报告，明确指出疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已，后续的市场表现也印证了这样的判断。

　　以北京办公楼市场为例，新增需求从去年2季度就开始逐季回升，到了2021年上半年，在高力国际追踪的超过3400万平方米的北京办公楼市场中，新增需求接近70万平方米，这样的需求暴涨是在过去十年都未曾出现过的。暴涨的需求背后是以互联网科技企业为代表的新经济行业的崛起和快速扩张。截止到今年三季度，市场大宗租赁交易体量最大的十个交易中有6个是互联网科技企业，且全部集中在行业头部公司。截止到今年三季度的全办公楼市场的需求来看，互联网科技企业的需求占比甚至要超过60%。在十四五期间，北京将建设国际科技创新中心、形成国际人才高地，在科技强国建设中发挥高端引领、关键支撑、示范带动的重要作用。随着市场从2022年开始进入4-5年左右的去化周期，新经济企业将是创造新增需求的核心驱动力，新经济行业也将在未来5年对北京乃至全国主要的办公楼市场产生深远影响。

　　大面积租赁需求外溢，传统产业布局出现调整

　　高力国际一直强调北京办公市场有着非常强的产业特性，其市场发展和区域产业发展紧密相连。经过近20年的发展，北京目前已经形成两大新经济产业聚集地，并形成了两个主要的以创新为主的市场组团，分别为位于西北方向的中关村-上地（泛上地区域，包含西二旗，清河等周边区域）-北清路组团和位于东北方向的望京酒仙桥组团。高力国际在整理了北京约150家头部新经济公司（以互联网科技企业为主）在京办公租赁情况后发现，当前头部互联网公司办公面积（包含自用和租赁面积）超过550万平方米，其中前20的公司办公面积约占全部新经济公司办公面积的80%。有超过40%的企业位于上地，位于东西两大组团内的企业占比更是超过70%。

　　目前这些区域可利用的产业办公空间非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市场为例，上地子市场是自2020年三季度起，首个出现租金逆势上涨的市场，且截至目前租金已持续一年走高。目前该市场空置率不到7%，市场可利用的产业空间已非常有限且处于供不应求状态。同时，这些区域聚集了很多头部互联网公司以及快速成长的科创类公司，有大面积需求的企业都会一定程度的面临优质产业空间