从新冠肺炎疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫和抗疫方面取得了突出成绩，国民经济运行数据表现非常突出。外部不确定因素对写字楼工业园市场的影响减弱，重点城市租赁需求进一步恢复；大宗交易投资稳步回升，机构投资者对商业地产表现出长期信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　10月13日起，全联房地产商会联合房讯网（FUNXUN）连续第二年开展"疫情常态化下的商业地产变局与破局"专题采访活动，通过采访商业地产行业内的副会长及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，围绕疫情常态化下的商业地产未有变局、破局之道、未来趋势等主题为行业高质量发展提供真知灼见。

　　11月1日，针对疫情常态化下产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的变局与破局，房讯网采访了西北旺万合科创园副总经理苗思露。

西北旺万合科创园副总经理 苗思露

　　1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的全新变局和全新变化？

　　自2020年以来，国内在新冠肺炎疫情防控方面成绩斐然，有效缓解了疫情对经济及房地产市场的影响，但随着全球疫情的反复和防控常态化，对产业园区开发运营带来的影响仍是不可避免的。房地产调控逐步收紧，国家经济转型势在必行，地产高价值与低租金的对比益发鲜明，产业园区开发运营也呈现出几种新形势。

　　一、是受疫情影响，产业园区交易周期大大拉长，一段时间内，可能会出现产业园区价值走低的现象，尤其是非核心办公区和受疫情影响较大的产业聚集区。但是，对低价的需求也在推动产业办公市场走向去中心化。由于经济下行及疫情反复，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到较为开阔、人员不密集、、租金较低的地方，产业园区的空间需求长期来看或可期待上涨。

　　二、全球疫情影响下，各行各业风起云涌，兴衰参半，产业腾笼换鸟，城市更新改造，成为商业地产开发运营新的增长机会。数据显示，2020年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。

　　三、共享办公扭转颓势，重获生机。疫情反复对产业园区和办公市场造成了深远的影响，有的行业出现下滑，有的行业却因疫情扭转颓势，例如共享办公空间，因为疫情而再次受到青睐，重获生机。普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间，疫情使得本来出现颓势的共享办公空间出现转机。许多公司由于疫情原因，经营困难，并且由于疫情防控常态化，居家办公成为常态，更倾向于租赁共享办公空间，降低经营成本。

　　四、疫情管控标准化、常态化，智慧园区加快步伐。随着国内疫情趋于平稳，经济复苏，各企业纷纷抓紧复工，疫情管控的高标准、严要求和常态化都使产业园区运营管理面临着更大挑战，智慧园区管理升级、加紧步伐势在必行。产业园区积极实施全面智能化管理运营，从智慧办公、智能人才社区、社区智慧服务、线上租售服务、智能物业管理等多个方面，保证疫情防控质量的同时，最大限度提升园区办公体验和运营效率。

　　2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

　　新的格局已势不可挡，产业地产应随大势所趋，积极应变。目前全球范围下，新冠疫情还在肆虐，疫情防控形式依然严峻，全球经济形势仍不明朗，地产行业仍在局中，目前来说，破局之道贵在坚守。

　　具体来说，产业地产开发运营可以考虑在以下几点进行创新突破。一是持续做好行业疫情防控为前提，防患于未然，避免更大的损失。二是紧跟城市功能定位，把握顶层设置，优化产业结构。三是防范金融杠杆风险，转型轻资产运营，优化资源配置。四是持续优化招商策略，提升存量物业的精细化运营能力，提升租金收入水平。发挥存量资产的融资功能，提升现金流，加大利润贡献。

　　3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

　　疫情出现促使商业地产开发运营加速提升完善、转型升级。未来，产业园区可能会出现以下几种趋势和生态：

　　一是受疫情影响，产业格局变化较大，产业园区开发设计时，倾向于灵活可变的弹性办公空间，可分可合的多维度灵活办公产品和地下停车场的弹性预留都将成为趋势。

　　二是产业园区内酒店产品向公寓类产品转型。由于疫情反复和管控常态化，居家办公和异地网络会议成为趋势，精品白领公寓产品可望取代一部分园区内配套酒店，“灵活办公空间+酒店式公寓”产品组合可能成为更有竞争力的产业园区未来生态。

　　三是大健康、生物医疗等产业的崛起使得产业园区开发设计更有针对性。由于疫情影响，大健康、生物医疗等相关行业迅速崛起，和传统产业办公不同，此类行业的产业空间需求较为特殊，需要从产品开发源头有针对性的设计，满足相关专业化需求。

　　四是受到疫情反复、经济下行等方面原因的影响，轻资产运营成为产业园区开发建设运营的理想化趋势。